从2008年1月1日内外资企业所得税合并开始，所得税政策便发生了天翻地覆的变化，国家税务总局、财政部连续出台了税法街接、费用扣除、资产处置等方面的具体政策，其中多少与房地产业务有关联，但针对房地产企业并全面规范所得税的政策却迟迟没有露面，企业在政策的盲区前行。我们怀着忐忑不安的心情期待着新政策的横空出市，但一切似乎那么平静，让我们大惑不解。直到2009年3月，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文终于如翩翩少女般姗姗迟来，给这个春天带来一丝惊喜和亮色，我们姑且称之为一份迟来的爱，不过这爱意有多深，不同的企业、不同的专业人员也许有不同的看法。

    非常巧合的是，原内资房地产企业适用的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）居然也是31号文，为便于说明，该文简称为“旧31号文”，国税发[2009]31号文简称为“新31号文”。通读新31号文，我们可以发现其内涵丰富，亮点连篇，值得从事房地产业务的同仁共同交流。

一、进一步落实了公平税负的原则

我们知道，外资房地产企业以前执行的是《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）、《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）及《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），而内资企业在2006年之后执行的是《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，即旧31号文。由此，导致内外资房地产企业在预征、视同销售、代销费用扣除等多方面的税负不均衡，外资房地产企业占有明显的税收优势。举一个简单的案例，A房地产开发企业将自建的商品房（市场价值5000万元）转作自用，如果A企业是外资企业，则不用缴纳所得税，如果是内资企业，对不起，你要缴纳所得税，假如该企业的税前利润率为10%，则应缴纳企业所得税165万元。这一规定无疑是很不公平的，给内资房地产企业带来沉重的税收负担。

新31号文在新旧企业所得税法统一的基础上，对从事房地产业务的内外资企业所得税，进行了具体的规范，有利于公平税负原则的落实，对房地产业务将产生深远的影响。

二、预缴方法改变，预缴率降低

房企迎来“双重利好”

新31号文与旧31号文相比，其最重要和最现实的变化是，计税毛利率降低了五个百分点，以惠州市为例，老31号文规定的计税毛利率不低于15%，而新31号文则降至10%。

另外，新31号文与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定相比又有明显不同。根据国税函[2008]299号规定，企业在（除经济适用房等外）取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，即不能扣除期间费用、营业税金及附加。而新31号文第九条明确规定，企业取得的预售收入，应先按预计毛利率分期计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，换言之，预计毛利额在减除了期间费用、营业税金及附加后才确定应纳税所得额。

毛利率10%减去5.5%的营业税及附加,再减去1-2%的土地增值税，同时再考虑期间费用，实际上在预征阶段，大部分企业可以承担。这一规定再次体现了税法的公平原则，因为预缴所得税是建立在企业可以赢利的假设之上的，但企业是否赢利要在年度汇算清缴之后才知道，因此宜低不宜高的预征政策也体现了税收政策人性化的一面，对处在资金短缺、水深火热中的房地产企业而言无疑是最现实的利好，有利于房地业企业加速渡过难关，逐步走向健康、良性的发展垣途。

三、明确代收费用的认定

新31号文规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入销售价格内或由企业开票的，一律确认收入。未纳入销售价格内且由企业以外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

因此，对于房地产企业而言，有必要检讨代收费用的开票流程，以代收维修基金或有线电视费为例，如果是企业开具发票，则按销售收入确认，不仅涉及企业所得税、还涉及营业税和城建税、教育费附加、土地增值税等；如由委托代收单位开票且未纳入销售价格内的，则作为代收代付费用管理，不确认收入。

四、委“外”销售，佣金标准统

原外资房地产企业执行的《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）规定，企业向境外机构、包销企业支付的各种佣金、手续费等，在不超过房地产销售收入的10%范围内据实列支，但内资房地产企业则没有这项利好。新31号文借鉴并延续了原外资房地产企业的做法。

 

 五、借款费用松绑

对于集团化的房地产企业而言，由于资金在集团内部相互占用、流动，借款利息的分摊一直是令人头痛的问题。此前，借款利息的分摊控制得非常严格。在借款费用资本化方面，原政策要求在建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。而新31号文第二十一条第一款则规定，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

对企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内成员企业使用的，只要出具金融机构取得借款的证明文件，即可进行合理的利息分摊，准予在税前扣除。

 

 六、自用产品再销售，

其折旧扣除有时限

新31号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。而老31号文则没有这个时间限制。

七、确定成本对象的六大原则

新31号文有个显著的特点是明确了成本对象的确定原则，包括可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分等六个原则。内容看似平淡，但却大有深意，以成本差异原则为例，规定开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算，这意味着层高远大于一般住宅的商铺可以与住宅区分为二个成本对象进行成本归集，这一规定对土地增值税的计算也是有利和合理的。

八、确定成本分配的方法

新31号文对共同成本和不能分清承担对象的间接成本，按受益原则和配比原则分配至各成本对象，规定了四种分配方法，这在老31号文里是所没有的，这四种方法包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。文件还规定除土地成本、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施、借款费用规定了相应的分配方法外，其他分配方法全部由企业自由确定。因此，如何选择合理、有利的成本分配方法，是值得专业人士思考的一个问题。

九、有限度预提

由于房地产业务建筑周期长，一个项目2-3年，长则在5年以上，成本费用具有不确定性，针对费用预提，企业与税务征管机关进行着永无休止的拉锯战，一方面，企业为了自身的利益着想，往往对未实际支付但要发生的费用进行必要的预提，而税务机关则总是盯着怀疑和不信任的眼光，令企业和税务征管机关都精疲力竭、苦不堪言。休得庆幸的是，新31号文第32条给这场拉锯战画上休止符。

文件规定以下三项费用可以预提:

出包工程未结算和取得发票的，可以预提，但不得超过合同总额的10%。

其次是公共配套设施未建或完工的，可以预提。

三是尚未上交的报批报建费用、物业完善费用包括管理基金、公建维修基金和其他专项基金可以预提。

十、按揭担保金可扣除

按现行的银行按揭规定，开发企业需为按揭业主提供担保金，但当客户（业主）无力还贷导致损失时，此前没有规定损失的处理方法，新31号文明确规定可以在所得税前扣除，这是一项非常合理的规定。

当然，新31号文仍然有一些问题有待明确，如土地增值税清算年度缴纳的税款无销售收入配比的问题、当期缴纳的营业税金及附加是否需要配比扣除、外资房地产企业以前年度未扣除的费用如何处理等等。随着新31号文件的执行，也许还会提出更多疑惑，需要税企双方不断摸索、完善。但毋庸置疑的是，新31号在诸多方面给了纳税人以惊喜，给目前的房地产业市场带来丝丝清凉，也许其姗姗来迟，也许其不够完美，但你不能等闲视之。

财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税[2005]45号

 

 

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局： 
　　经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下： 
　　一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 
　　二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 
　　请遵照执行。 来源:考试大-财会类考试