来源：经济观察报   发布时间：2014-05-02　 作者：杜涛    黄文丽  编辑：无忧草 (中国会计视野网站）

又到一年查税季。

整个2013年，全国各行业共查补税收1234亿，比2006年增加了三倍，其中房地产几乎占据了半壁江山。2014年税收专项检查大幕刚刚初启，房地产和建筑安装业又被国税总局列为指令性检查项目，即所有省份都要按照国家税务总局的要求进行的必查项目。

经济观察报从国税总局了解到，今年税务稽查要求重点开展重点税源企业检查，以及税务“黑名单”曝光。房地产行业因利润高、涉及金额大、牵涉税种多，被当作国家税收的重要税源，从而备受税务机关的“关照”。

虽然在国税总局的统计数字里，2013年的1234亿查补税收，涉及房地产和建筑业总计400多亿元，接近40%，居第一位。但在一位曾任职数家大型房产公司财务总监的人士看来，这个比例显然被低估了。“从2006年到2013年，房地产行业在查补税款中的比例从42.5%直接到了50%。”上述财务总监告诉经济观察报，每年不用查其他行业，直接找房地产就可以。

今年显然也不会例外。保利地产的一位财务总监戏称，这些日子他不是在稽查局，就是去稽查局的路上。当然，和这些财务总监们直接打交道的不仅是地税部门，还有各地国税局，甚至连审计部门也会间接介入。“所谓重点税源要给予一些保护，但是检查的时候也是首当其冲。”上述曾任数家房产公司财务总监的人士说，现在房地产企业有的是地税的口，有的是国税的口，还有国地税一起的，这就是双倍，而审计部门主要是查这些税务局的执法依据尺度对不对。

他说，有时国税刚发了个通知要稽查，还没开始查，地税就来了。“这仅仅是针对一家公司，比如北京有二三十家地产公司，国地税同时来检查的话，这些公司下面的税务专员基本是要满天飞的。

地产大佬们自然也注意到了税务的重要性，有的企业甚至将税务部门独立出来。“在总部是将税务部门独立设置一个部门，分公司也同样如此，以万科为例，它向下要求上海、北京、深圳等一线大公司要有独立的二级税务部。”上述财务总监说。

查税

经济观察报从北京市一个区国税局获得的一份房地产行业查补税收情况显示，以企业所得税为例，该区域内房地产企业接近30户，所得税收入占比排在各行业之首。

但是房地产企业税负情况保守估计普遍不到3%，最多一户到了9%。2009年评估时这些企业补税2000多万元，滞纳金800多万。到了2012年汇算清缴期内，这个区国税局对4家房地产企业进行了调研式纳税，查补入库税款2亿元，另外还对4家企业开展验证式纳税评估，又分别补缴企业所得税5100万元、5800万元、2.1亿元和2700万元。

上述区国税局的一位科长对经济观察报说，2012年开展两类纳税评估之前，北京一家房地产开发公司已交企业所得税4000多万元，但在6月份实地走访该公司售楼处时，国税局的稽查人员发现该企业地下车库属于有产权的车库，在2011年底已经有部分车库取得了预售许可证，并进行了销售，但在企业申报的销售表上却没有找到车位的销售记录。

此后，稽查人员查询住建委信息发现，这个车位已经累计销售了近1600万元，经与财务人员询问后，企业给出各种解释，但最后还是补缴了这1600万的所得税收入。加上其他的项目，这家企业最后共补交了2.1亿元。

在2006年之前，这种景象是房地产公司难以想象的。“那时候税务机关对我们查的少，查税的人员素质也不是很高，专业能力有限，另外企业的规模也不大，就算来查也发现不了问题，所以就没有重视这种事。”上述财务总监说。

虽然从2002年以来，每年房地产业和建筑安装行业都入围税收专项检查，但2006年无疑是力度最大的一次。国家税务总局稽查局的数据显示，房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%。此后这一比例逐年升高，2007年为45%，2010年达到了49.23%。

在业内人士看来，2006年之后，税务机关对房地产行业查税次数开始多起来，而且规模变大，一些以往并未关注的风险点被揪出来了，税务机关来了之后就会有争议。

升格

上述财务总监告诉经济观察报，房地产行业容易忽视的税收风险点，一是收入中的隐匿收入、延期纳税、关联交易等；二是成本中的发票问题、虚增成本、数据错误、成本分摊等。

为了控制这些风险，房地产企业对税务的部门设置也开始一步步升格。从2006年前由兼职税务会计出面，到2008年由税务专员来处理，到现在专门成了一个集团税务部，有些房地产公司还要求北、上、广、深等各城市都要设子公司的税务部门。“税务管理部是地产公司的财务管理部门唯一被单独出来的，也是财务管理部的二级部门，这是万科的架构。”上述财务总监说，负责人叫做税务经理，也有叫税务总监，然后可能分为核算模块、内部模块等，不过这些没有部门，万科之所以设了一个部门，说明它把税务提到了一个很高的认识上。

同样是万科，在集团总部是将税务部门独立设置一个部门，分公司也同样如此。集团向下要求上海、北京、深圳等一线大公司要有独立的二级税务部。该财务总监说，比如在北京要有一个财务部，财务部向下一定有一个自己的二级税务部，不一定是个人或必须是全职，但一定要有专门的负责人。

另外，相对规模较小的公司也必须有税务专员，这些负责人就是税务经理，相当于整个财务部门的副经理或助理经理，基本上等同于这个部门的二把手，重要性正在逐渐凸显。

以万科为例，集团的一线公司比如北京、上海等都有自己的税务经理，下面还有税务专员，属于垂直领导关系。该财务总监说，税务专员想要升迁，可以沿着这条线往上，同样财务经理在一线也是可以升为财务总监，再做好了是公司副总，再上面就是公司总裁了。

开发商生死时速大打“跑得快”

2014年05月02日 11:23  作者:陈志龙

文/新浪财经专栏作家 陈志龙

　　市场退潮后，中小开发商资金链断裂“跑路”、退地事件增多，交了钱拿不到房的人开始坐到政府门前，政府必须直面大拆大建冲动决策盲目扩张的责任，一些地方的群体性事件密集发生。更多的鬼城冒出来，青岛胶州市的一处海滨新城空置着2000套别墅，已成为全国最大的鬼别墅群。

　　春节后，我写过一篇《我们听到了房地产市场冰山碎裂的咔嚓声》，两个多月过去了，冰山的裂隙在扩大，咔嚓声随时可能会变成一声轰然倒塌的巨响。

　　覆巢之下无完卵。房地产市场的一线城市上海，近郊别墅出现72折甩卖，同一天，经济观察报文章进了一个北京房姐李颖的“敦克尔克大撤退”的故事，从2010年开始，她已经去过美国、加拿大、新加坡和英国投资买房。

　　去年11月，在英国伦敦，她一口气买下五套房产，其中四套公寓用于投资，一套别墅用于孩子海外求学时自住。此前，她出掉了在北京的多套房产，前正在敲定第六笔海外房地产投资项目的李颖庆幸地说“幸好去年卖掉了，放在今年就不好卖了”。

　　历经十年狂飙的国内房地产市场累积资产泡沫的脓包正在一个个相继挤破。二线城市龙头的杭州，每周都有楼盘跳水，月底更是传出两家销售公司为争抢客户拳脚相向的打人风波，在圈内引起热议，市场之冷清可见一斑。

　　许多人都感叹近期来自售楼部的推销电话、短信明显增多，甚至不堪其扰。越来越多的中西部二线城市加入到降价行列，华夏时报的消息说，长沙几乎所有的楼盘都在降价促销，“库存太大，严重供过于求，房子不好卖。”长沙的开发商分析如出一辙。

　　市场退潮后，中小开发商资金链断裂“跑路”、退地事件增多，交了钱拿不到房的人开始坐到政府门前，政府必须直面大拆大建冲动决策盲目扩张的责任，一些地方的群体性事件密集发生。更多的鬼城冒出来，青岛胶州市的一处海滨新城空置着2000套别墅，已成为全国最大的鬼别墅群。“想消化掉这么多别墅，恐怕5年都不行，10年后再看吧。开发商要承受疯狂的成本。”胶州市相关人士说。

　　房地产业有个专属名词叫“去化率”，因为未来的不确定性，如何快速消化存量、盘活资金，现在成了大大小小的开发商最棘手的问题。所以出现无论是上海的“72折别墅”，还是杭州效外的对折别墅，都是开发商生死时速大打“跑得快”。

　　最近来自南京的消息说，一家开发商4月初在南京麒麟镇和苏州工业园区各拿下一幅地，半个月后，这家房企将在今年7月上市开这两处新盘的消息，从拿地到开盘只需三个月，?这种“光速盘”过去几乎不可思议。在所谓工业化、标准化生产的背后，都是面对不确定的未来的应急之策。

　　市场衰象的背后是全行业的流动性困难。不管是过去吃了一肚子地的，还是攒了一堆房子在手的，都感叹今年以来有价无市“变现难”。最近参加一个季度金融形势分析化，为防范房地产信贷风险，几乎所有银行都把涉房项目列为“审慎类”，对过去的存量贷款实施项目封闭管理，到期即收回。

　　在新增信贷资金分配上实行有保有压——只保保障性住房、棚户区改造、公共租赁住房、廉租房以及中低价位的普通住宅建设，严控土地储备贷款、非住宅类房地产开发以及高档房产项目。监管部门的一份报告显示，今年新增不多的开发贷款，9成用于保障房项目，说明货币政策的紧缩效应已经开始显现。

　　持续飙升的房价已令中国银行(2.60, -0.01, -0.38%)体现出现类似当年日本的“恐高症”和信贷恐慌，相应的是信贷资源日益枯竭，银行有钱但也不敢贷。实现上，从去年底下半年开始，80多家上市房地产企业的经营性现金流就大量出现负数。最近参加一个银行业的季度会议上，各家银行都按监管部门要求，把房地产贷款、土地储备贷款的数量、占比进行单列，这种情况以前并不多见。

　　个别银行对稍微增加的数字非常敏感，一串数据背后总要有一组详细说明。多家银行负责人坦言，当前房地产市场形势复杂，给银行控制风险带来严峻挑战。在信贷运行需要突出关注的问题中，都把“重点关注房地产贷款风险”放在突出位置。一季度本是银行信贷开闸放水的时候，但今年许多银行对房贷都表态“没额度”，说明银行业已经普遍“恐高”。

　　银行过去是房地产融资的主渠道受限，现在主动脉梗阻、个贷断流后，导致多家房企的现金流出现逆转，甚至一些地方连代理公司的代理费都因此出现支付困难。资金是房地产的血液，开发贷和按揭的双向收紧，使绝大部分开发企业面临失血状态，包括许多大型开发商都转向信托或者理财类融资。

　　南京一家股份制银行的私人银行部总经理告诉记者，他们代销一家信托公司的地产项目，给投资人的保底年回报高达16%，即3年收益能达到50%，但出于对未来预期的不乐观，该期产品销售不旺，大客户避之唯恐不及。

　　前不久，浙江奉化兴润置业及关联企业惊曝总负债超过35亿元，初步核实已经资不抵债。这是继不久前浙江谛都房地产公司逾13亿债务链断裂后又一房企黑洞被揭开。而更多在高位拿地或者涉及民间高利贷资金的房企已经绞索套头，脚下的凳子随时可能被债权人抽去……

 

　　现在，无论是开发企业，还是地方政府，都因债务堆积而面临流动性困难。政府性债务逾20万亿元，繁荣的年景靠拆屋卖地，“总体风险可控”，但房地产市场一旦失速，土地市场下行，现金流难以覆盖债务敞口，风险警报就会骤然拉响。当经济进入下行周期，银行面对层出不穷的劣化资产，能归还债务的优质客户凤毛麟角。一削减规模的同时风险敞口就会暴露，导致流动性陷阱。而商业银行资产负债表的瘦身“减肥”势在必行，高杠杆的房地产业则首当其冲。

　　伯南克曾把应对资产泡沫出现的方法分为“什么都不做”、“凭借风势”、“主动刺破”。当他在这三种方法中选择时，“主动刺破”这种方法完全排除了。因为没有哪个政府希望或者放纵房地产的崩溃。

　　但资产泡沫的运行有其内在规律，实际上，当经济进入拐点时，过度房地产化后经济体内，血液的黏滞属性增强，流动性减弱，就象人体内的高血脂和高脂肪堆积，血流不畅时麻烦丛生。无论是人体，还是一国的经济体，流动性是命，命就是流动性。

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　　(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。) ------本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。