以房产作价入股的税务处理分析

作者：中国税收筹划专家  税收学博士肖太寿

     以房产作价入股到底要交那些税?笔者对相关税收政策进行了研究,现总结如下.

    （一）营业税的税务处理

     根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让此项股权不征收营业税。基于此规定，如果企业以自有的房产进行作价入股，并且参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，则不征收营业税，以后转让此项股权也不征收营业税。

（二）土地增值税的税务处理

财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，如果非放地产企业对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，则暂免征收土地增值税；如果房地产企业以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，或者以其建造的商品房进行投资和联营的，则要缴纳土地增值税。

（三）契税的税务处理

　《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。条例所称转移土地、房屋权属的行为包括：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。《契税暂行条例细则》第八条视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税的行为包括：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。虽然《契税暂行条例》及其细则均没有关于投资入股的政策规定，但是国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕322号）明确，根据《契税暂行条例细则》第八条的规定，以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。

   财政部、国家税务总局《关于自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间土地房屋权属划转有关契税问题的通知》（财税〔2008〕142号）对自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属无偿划转的契税问题作出规定，根据财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）第七条规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）延续了这一税收优惠，对企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。执行期限为2009年1月1日~2011年12月31日。

  国家税务总局《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》(国税函〔2008〕514号)规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

   因此，以房产作价入股的企业，承受房产的企业需要缴纳契税。