基于全面风险管理内部审计是将全面风险管理的思想和流程贯穿于内部审计的过程之中。与原有的内部审计模式相比，全面风险导向内部审计把风险防范作为整个审计工作的先导、前提和基础。房地产业是一个非常复杂的系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。房地产项目周期长、规模大、参与方众多，存在大量不确定因素。市场永远是风险和机会并存，近年来房地产业的震荡也使投资者逐渐从盲目投资回归理性。随着房地产泡沫的挤压和暴利的逐步减少，房地产风险管理的重要性逐步显现出来。全面风险管理内部审计就是要从整体和过程的联系对公司的业务进行监控，强调用全面风险管理的理念来进行内部审计。通过风险识别、分析、评估、决策，构建适合房地产业的基于风险管理的内部审计体系，以达到减少风险的目的。

一、基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构

全面风险管理需要把风险管理的思想、方法和流程贯穿于全公司各个部门、各项工作之中。基于全面风险管理的房地产业内部审计是在公司上下各个部门的配合下，由内部审计或合规部门牵头，其他业务部门积极配合，首先制定基于全面风险管理的内部审计业务指导类文件，其中具体的风险节点由各个业务部门配合完成，随后依据已经制定的审计指导文件对公司各项事务进行监督审查和风险控制管理。

建立基于全面风险管理的房地产业内部审计组织结构能够确保风险管理的理念通过公司内部审计执行下去。具体的组织结构（如图1）。

图1 全面风险管理房地产业内部审计组织结构

二、房地产业内部审计风险控制节点

全面风险管理认为风险往往以复合形式存在，单一的风险管理具有相互联动性，风险管理不仅仅是对过去单个业务的单个风险管理，而应从整个系统的角度对整个机构各个层次业务单位的所有风险进行系统管理。

风险控制节点是内部审计工作需要重点关注的地方，通过设置内部审计风险控制节点，将公司风险管理的目标细化到每个相关的职能部门和每一项具体的工作环节中、培养公司整体的风险管理意识、运用全面风险管理识别、分析、评估、决策风险的管理流程实行内部审计。这样更加有利于内部审计工作的开展和审计整改意见的贯彻执行。

风险存在于房地产投资的整个过程中。房地产投资的全过程是指从房地产投资立项的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程，房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、租售管理阶段，不同的阶段各具有不同的风险。本文主要从内部审计监督控制角度列示出房地产开发过程中的风险节点。（如图2）

图2 房地产开发过程风险节点

上图已经列示出房地产各个阶段风险控制节点，下面对贯穿于全过程的综合风险和各个阶段的特有风险进行详细介绍：

(一)全过程综合风险

(1)政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制和城市规划等都会对投资商构成风险。因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。

(2)融资风险。房地产融资风险是指融资条件或方式发生变化或由于资金使用不当从而可能导致开发商蒙受损失。房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处的环境不同，因此各种筹资方式也具有不同的风险。融资风险包括：投资收益与贷款利率的相对变化风险、楼花融资风险、房地产按揭风险(房产价格涨落风险、按揭收入变化风险、按揭利率变化风险)、商业信誉风险、时间管理风险。

(3)合同管理风险。合同管理风险是指由于合同签订、审批和执行方面的管理不完善导致损失的风险。具体包括：一是合同审批与签订风险。在合同最初签订阶段，合同的条款没有经过严格的审批引发的风险主要表现在：条文不全面，不完整，没有将合同双方的责权利关系全面表达清楚，没有预计到合同实施过程中可能发生的各种情况，导致合同过程中的激烈争执，最终导致损失；合同表达不清晰、不细致、不严密、有错误、矛盾、二义性；合同签订、合同实施控制中的问题，对合同内容理解错误，不完善的沟通和不适宜的合同管理等导致的损失；招标文件的语言表达方式、表达能力、承包商的外语水平、专业理解能力或工作细致程度，以及做标期和评标期的长短等原因都可能导致合同风险。二是合同履行及跟踪。合同签订之后进入履行阶段，房地产公司应该就合同的各项条款包括工程施工进度和付款进度按照合同约定的方式履行，否则会引发违约风险，给公司的生产经营造成损失。

(4)内部控制与管理风险。内部控制与管理风险是指房地产公司内部管理制度不完善，项目管理人员能力不强、经验不足、工人素质低、劳动积极性低导致房地产项目建设过程中各项工作没有严格按照国家法律法规和公司规章制度执行引起各种违规风险。主要包括：财务付款安全性、印章管理、应收款管理、个人借款、资产管理方面的风险。

(二)各阶段特有风险

(1)房地产项目土地获取阶段的风险。土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题。一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，地方情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面对巨大的风险。

(2)房地产勘察、设计风险。勘察风险是指由于勘察点分布、钻孔深度及勘探方法不当等引起勘探结果错误，从而导致建设用地的工程地质、水文状况等分析错误，进而直接影响对地基土的性质、持力层和承载力的确定，使基础选型和设计发生错误，如承载力高而勘察结果低，导致基础设计浪费或建筑高度受限，房地产开发商成本增加和受益下降；相反，则会导致基础需要加固，成本上升，严重的甚至建筑物倒塌，使开发商的信誉和投资蒙受巨大损失。

设计风险是指由于各专业设计(建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等)方案的设计依据、设计参数、方案选择不当、结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足使用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。

(3)房地产项目建设阶段的风险。建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造，本阶段的风险包括：招标模式风险：目前，采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。承包方式风险：一是全过程承包，开发商要冒承包商选择不当的风险；二是阶段承包，这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度，由此增加相应的风险。工期拖延风险：房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机。另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。

(4)房地产项目租售阶段的风险。项目开发完成以后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资的回收，并取得利润。这是房地产项目的终结阶段，这一阶段的成败决定房地产建设项目的成功与否，因此对这一阶段的关注非常重要。其中的风险包括：一是定价风险。价格风险主要是由于房地产定价不合理给房地产开发项目带来的收益损失，主要是由于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学或者是对房地产市场价格变动缺乏跟踪造成的。二是营销策划风险。营销风险主要来源于营销渠道的选择和营销方式的使用。房地产开发项目的销售渠道分为两种：自行销售和代理销售。自行销售具有成本低的优点，但是这样的营销队伍一般是临时组建的，必须面对非专业性带来的风险。而代理销售一般是委托专门的房地产中介，由于他们具有熟悉房地产市场、销售经验丰富等优势能够促进房地产销售的速度，但是代理销售也存在较大的风险。一方面要支付较高的佣金，另一方面，代理商一般可能同时负责多家公司的楼盘销售，开发商不得不承担由于代理销售不积极带来的风险。三是销售时机风险。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有各自不同的风险。

三、基于全面风险管理的房地产内部审计评价指标体系设计

使用专家调查法对已经识别出的房地产业风险进行评价，专家调查法是风险识别的主要方法，是以专家为索取信息的重要对象。通过各个部门的专家参与调查和评分，使各个部门清楚的认识到产生风险的节点，便于内部审计部门与各个职能部门的沟通和整改意见的贯彻落实。具体的指标体系设计（如表1）：

上述全面风险管理评分指标体系设计思想是：从内部管理与控制的角度进行指标设计，主要从合规的角度防范房地产建设过程中的各类风险。指标分为定性指标和定量指标：定性指标是衡量工作的完成情况，按照是否合规的标准进行判断，如果审计结果是合规则为满分，否则为零分；定量指标是指此类指标可以用一定的比例分值表示出来，具体的计算方法是：用符合规定的影响金额除以基准金额，得出合规比例再乘以评分标准即求出最终得分。

评分体系以百分计算，其中每一项指标的评分标准（即每一项指标的满分分值）需要各部门的专家根据项目的具体情况制定。

四、基于全面风险管理的房地产业内部审计流程

基于全面风险管理的房地产业内部审计就是将全面风险管理的思想运用到内部审计和管理的各个环节，对风险进行主动控制。全面风险管理内部审计流程首先确定项目建设的整体目标，然后确定审计风险水平和审计重点。内部审计工作围绕风险控制目标审查主要新增风险点、重大风险监控指标和重大风险报告和预警，在后续期间对已经整改的风险进行监控和披露并加以反馈。在全过程中要实施全过程的风险信息监控，设置专岗专人收集房地产建设各个阶段的相关政策动态，为房地产企业提供风险信息预警。全面风险管理内部审计流程如图3。

图4 全面风险管理内部审计流程

参考文献：

[1]魏巍：《我国房地产企业风险管理现状及对策研究》，《商业会计》2009年第24期。

[2]李木伟：《中国房地产业风险因素及预警研究》，《江西财经大学硕士学位论文》2008年。