刘 瑛
　　近几年，随着中国经济的迅猛增长，房地产行业已经成为中国经济增长的主动力，在房地产行业的过热势头和中国政府对金融信贷的调控下，房地产行业的成本增加，企业要在火热的地产经济中获得经济效益，主要在于对成本的控制。笔者拟在分析房地产企业成本控制现状的基础上，对房地产的成本控制提出具体的措施。
　　一、房地产企业成本控制的现状
　　我国的房地产经济发展迅猛，成为了国民经济的重要部分，在地方经济的发展中，房地产企业也成为了主要的收入力量。经过多年的发展，房地产行业有了巨大的变化，也累积了大量的经验。随着政府出台的各项调控和外资的加入，房地产企业的竞争也日趋激烈，在经历了金融危机之后，房地产行业需要改变一种发展模式，建立起相应的现代企业制度，才能适应市场的竞争。成本控制对于房地产企业是一个提高竞争力的源泉。
　　1．成本控制观念淡薄
　　成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
　　在我国房地产行业的发展中，整体的利润较高，因此，相关部门对成本的控制观念淡薄，从一开始的选址和规划等环节就忽视了成本的控制，缺少规划和合理的资金利用，只有财务人员对事后的成本有一个大概的了解，因此，房地产企业在成本控制上的观念淡薄。
　　2．投入成本过高
　　房地产企业的利润高是一方面，同时在房地产企业项目的开始，投入了大量的成本来支持项目的后续发展。目前，房地产的融资可以帮助房地产企业节省一些资金成本，但在企业项目上市时却受到各种限制，因此，房地产企业的投入成本过高也使得整体的成本控制相对困难。
　　3．对成本的估算偏差大
　　一个房地产项目的成立，需要经过考察、决策、投入等阶段，如果在决策阶段之时对项目的成本有一个错误的估算，同样也会导致房地产项目的成本控制过高。我国目前在施工图设计阶段上，没有十分杰出的人才，可以把施工的设计和现实的成本相结合做出一个准确的预算，不是专业的设计人才，就是专业的预算人才，又或者在实施过程中无法做到对总成本的控制，还有招标等制度的不完善，也是造成后期的工程施工阶段成本过高的原因。
　　二、房地产企业成本控制的措施
　　房地产企业的成本控制离不开房地产项目的开发的全过程，一个房地产企业从有计划之时就要对成本进行合理控制，是从项目的伊始来开始控制的，成本贯穿了整个的项目活动。要对房地产企业减低成本，就要实施全面的控制，从而获得最佳的成本控制。
　　1．土地成本管理
　　房地产行业的开发离不开土地，土地在房地产行业中占总成本的30%到40%左右，这个土地成本是指获得土地的价格，主要包括了地价、拆迁补偿、土地契税等费用。在房地产行业中，如果土地价格已经确定的话，那么对于房地产项目的总成本就会有一个大概的统计，并且在项目结束后落差不会太大。这也就说明了土地的成本在房地产项目中的重要地位。对于土地成本的管理，可以从两个方面来缩减，首先是旧城改造，在旧城改造时候积极与政府协商：为自己争取最大的优惠政策，同时可以争取税收的返还，这样可以间接的降低土地的成本。其次是参加公开招标或拍卖地块。对项目进行可行性的研究，加强对各个竞争对手的了解，客观地进行投资，在中标后也要争取一些有利的条款，降低土地的成本。
　　2．前期费用管理
　　前期的费用是指规划设计费用、监理费、投标招标费、设计费等。对于前期费用的管理，一般从以下几个方面来进行控制：第一，无论是设计还是规划，都要进行多次多单位招标，形成最低最优的报价，得到一个最佳的性价比。第二，对设计质量要严格控制，在房地产项目前期阶段，确定相关技术的可行性，保证不因为自身的失误导致项目的成本增加。第三，在设计质量达标的前提下，要对各个前期的基础造价进行控制。第四，工程造价是由设计来决定的。因此设计是项目成本管理中的核心。要和设计部门沟通好，保证设计质量的前提下，尽可能做到在实际中的成本不浪费。第五，做一些标准化设计，标准化的设计都是在实际工程中总结出的最实用、最经济的项目。一些标准化的设计可以对前期的成本有所控制。
　　3．工程成本管理
　　工程的成本管理是指在项目进行的过程中，涉及的工程成本，发包工程、供应物资等都是工程的成本管理范围内。在工程的前期，要综合市场的因素，不断对设计进行调整，制定出合理的成本控制目标。一旦成本的控制目标确定，管理部门要对这个阶段的成本进行拆分，使得各项小工程的成本都具体化，减少浪费和预算误差，降低成本。在工程所需的各种物资采购时，要货比三家，选择质优价廉的物质供应商。通过各个方面来最终实现减低总工程成本目标，使整个项目的成本降低。
　　4．营销成本管理
　　营销成本是指项目完成后，在销售过程中的各类费用。对营销成本的管理主要是建立完善的广告和有效的市场推广计划以及对市场推广陈本的控制。广告的制作要进行各种报价的比较，可以用竞标的方式来谋求优质低价的广告制作。
　　5．管理成本控制
　　管理成本是指公司在组织和开发项目的同时，对各种费用的支出，主要是人力资源成本和行政成本的管理。对于这两项成本的控制要制定合理的人员分配方案，对人力成本进行一个预算，行政成本则依据人力资源成本来进行。通过总成本的分配指标，分配到各个部分，以此作为考核指标。管理成本的降低可以使全员进行监督，减少浪费，提高工作效率。
　　6．财务成本管理
　　财务成本是房地产项目运作的根本，主导了资金和税务的成本，由项目的总成本来决定，财务部要与政府做好沟通，充分了解各项税收的规定，在国策下为自己争取最大的优惠政策，降低税金成本。同时，要对资金进行合理安排，保证项目进行的资金收支平衡，最大限度地使成本降低。
　　三、结论
　　房地产企业实施的一系列成本控制措施，可以提高企业的管理效率，还可以增强房地产企业的核心竞争力，使得房地产企业在发展的同时与国家政策相统一，降低国家政策对房地产企业的影响。笔者衷心希望，房地产行业在利国利民的前提下有自己的经济生存空间，在低利润的时期做好房地产的成本控制。
　　（作者单位：陕西百事通企业投资〈集团〉有限公司）------出处：《中国总会计师》杂志