09年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税[2009]3号）文件就有关事项做了明确。需要指出的是，2009年1月1日之前，外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明。  

　　一是征税范围。房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。  

　　二是适用税率。房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%.另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

 

　　三是房产原值如何确定。《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是，《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。  

　　另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 

 
　　自用的地下建筑，按以下方式计税：  

　　1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。  

　　应纳房产税的税额=应税房产原值譡1-（10%至30%]?.2%.  

　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。  

　　应纳房产税的税额=应税房产原值譡1-（10%至30%）]?.2%.  

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。  

　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。  

 

　　四是报批类减免税政策。现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。  

　　五是房产税纳税义务的起止时间。对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止时间的问题，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。  

　　六是外币换算的时间点。《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第四条规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。  

一、纳税义务发生时间 

　　将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。 

　　自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，计征房产税。 

　　委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起。计征房产税。对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起按规定计征房产税。 考试@大编注 

　　购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 

　　购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 

　　出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 

　　房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 

　　二、纳税期限 

　　房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按季或半年征收。 

　　三、纳税申报 

　　房产税的纳税申报，是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩道、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。(《房产税纳税申报表》略) 

　　四、纳税地点 

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 

    房产税优惠政策汇集：

 

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。 

    二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税。 

    三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税。

  
    1、宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。 
    2、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。 

    四、个人拥有的非营业用的房产免税。但个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应征收房产税。

  
    五、经财政部批准免税的其他房产。 

    根据财政部和国家税务总局的有关规定，下列房产可免征房产税：

  
    1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免税。 
    2、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，免税。 
    3、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。 
    4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 
    5、自2004年7月1日起，纳税人因为房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。 
    6、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。 
    7、老年服务机构自用的房产免税。 
    8、从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 
    9、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。 
    10、房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房应按照规定征收房产税。 
    11、自2001年1月1日至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免税。 
    12、自2000年1月1日至2008年底，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产免税。 
    13、铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。 
    14、对行使国家行政管理职能的人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产免税。 
    15、天然林保护工程相关房产免税。 
    16、国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。 

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