获得最高收益的可能性有多大？

看来房地产企业真的很缺钱。上周发行的信托理财产品报告中，一款名为“百瑞宝盈113号集合资金信托计划（建业地产信托基金2号）”的产品，以其高收益夺人眼球——预期收益率为12.5%-23.6%/年，上不封顶。今年开始，随着信贷紧缩及加息等方面的影响，房地产信托理财产品预期收益水平也稳步提高。据普益财富数据显示，2月发行的1年到2年期限的房地产信托平均预期收益率由1月份的8.27%上升到了9.25%，上升了近1个百分点。进入3月份，房地产信托项目的平均预期收益率已经提升到9.4%。而在上周披露预期年化收益率的产品中，房地产信托产品的收益率均在10%以上。

预期收益率水平令人惊叹

虽说房产信托收益走高已是一个不争的事实，但高到超过20％的年化收益率，还是令人惊叹。

以“百瑞宝盈113号集合资金信托计划（建业地产信托基金2号）”的信托产品为例，其预期收益率为12.5%-23.6％/年，并且上不封顶。其中包括基础收益和浮动收益，基础收益为8.5%/年。

“它的基础收益从目前这个行情来看，不算太高，但也算合理，至于其预期收益率，如果真的能达到上限的23.6％，或者真的跟报告所宣称的上不封顶，那就比较惊人了。”某信托公司客户经理分析。

从产品的公开资料来看，这款产品投资门槛为100万元，信托规模为12亿元，该产品投资于房地产领域，期限为3+1+1年，即信托计划成立后前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。产品采用结构化设计，优先与劣后的比例为3∶1。

真能拿这么高的收益吗？

在超高的收益诱惑背后，不禁令人感觉到产品募集人融资的迫切，甚至可以用“不计成本”来形容。不过，很多投资者面对如此高的收益，可能还有一个疑虑：真的能拿到这么高的收益率吗？

据业内人士介绍，23.6%的年化收益率在过去几年的信托产品中非常少见。而普益财富分析师陈朋真分析认为，对优先投资资金部分来说，这款产品8.5%的基础收益有保证，10-15%的收益水平也比较有可能获得，而23.6%的收益水平从以往的经验判断可能较小。

另外，对于这些有区间设定的产品收益，通常都会设定一个非常严苛的触发条件，必须达到该条件之后，才有可能拿到较高收益。总体来看，目前投资房地产企业的信托项目都存在一定风险。特别要关注投资项目所在城市、是商业地产还是住宅项目等条件。如果是住宅项目，则风险系数较大。是否值得为高收益率一搏，还要视投资者的风险偏好和风险承受能力而定。

--------转自《首席财务官》---《每日商报》