税务稽查又给房企念起“紧箍咒”

2011年02月28日11:56　 来源：财会信报 作者：王丽英

　　近日,2011年国家税务总局全国税收稽查的工作重点出台,其中提到税收专项检查指导性项目包括房地产业。部分地方还把2011年看作税务稽查年,提出税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查,这均引起了业内人士的关注。

　　税务稽查又给房企念起“紧箍咒”。那么,房地产企业缘何又成为税务稽查的重点对象,对他们进行税务稽查能否真正查出问题,房地产企业该如何应对一轮又一轮的税务稽查……本报记者就此采访了业内人士。

　　年年都查房企说明房企真的有“问题”

　　对房地产企业税务稽查已是持续多年的“新闻”了,但这几年的税务稽查格外引人注目。2009年年7月房地产企业成为国家税收检查的重点对象,万科、金地、保利等八大知名房地产旗舰企业甚至直接被税务部门点名。2010年国家税务总局公布《关于开展2010年税收专项检查工作的通知》,房地产企业再次登上重点稽查行业的榜单。2010年6月1日,全国税务稽查人员全面进入房地产企业,房地产企业税收稽查升级至专项稽查。这些动作当时引起了业界热议。今年税务稽查重点缘何又将房地产行业列入其中？这是不是说明房地产行业税收的确存在一些严重的问题？

　　北京某房地产企业财务总监韩波认为,房地产企业被列入国家税务总局税务稽查重点企业已成常态,包括建筑企业,无论在哪个地方的财政中,房地产和建筑企业的税收都占很大比重,房地产行业也是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业,所以这么多年房地产企业一直是税务稽查的重点。

　　但是一位稽查官员向有关媒体透露说:“房地产企业自查缴税都没有问题。但在他看来,房地产企业作为接受稽查最多最久的企业,已有相当好的心理素质。他称:“房地产业通常是自查‘没问题’,专项稽查却能查出很多问题。”

　　华税律师事务所高级合伙人刘天永介绍说,房地产自查属于企业的内部操作,在缺乏外部监督和利益驱动的情况下,一般很少能去主动发现问题。但房地产企业被认为是利润率偏高的行业,实际上在税收缴纳上却并没有作出相应的贡献。这种情形说明房地产行业在税收缴纳上是存在一定问题的。从以往的经验来看,资产不实、收入不实、扣除不实的现象都时有发生。

　　房企税收问题的成因在于时间线比较长

　　“年年严查、年年查”的状况表明,房地产税收征管的政策效果并不理想。最为典型的例证就是《中国纳税500强排行榜》中的房地产企业不仅数量稀少,而且排名也远远落后。甚至在之前房地产市场火爆的年份中,曾出现过“纳税榜前300名内没有一家房地产企业”的惊人现象。而相形于在纳税榜的稀缺,房地产“大佬”纷纷成为国内富豪榜的“座上宾”。由此可见,房地产“巨富逃税”的问题已十分严峻。

　　我们可以看出,房企的确存在不少税收问题,那么,为什么房地产企业容易出现税收问题？这些税收问题都集中在哪些方面呢？

　　刘天永向记者介绍说:“房地产企业税收问题的成因主要在于时间线比较长。”

　　在在他看来,房地产企业在日常的开发、建筑阶段就可能已经累积了一些问题,比如在发票问题上。普通企业年度汇算清缴时能对这个问题及时发现、及时解决,而房地产开发企业由于其行业的特殊性,比如,一些建筑材料从外地购买,发票开具和获取上不是很规范,虽然在业务上不存在问题,但在核算时,有可能在账上会出现空白,这时候财会人员如果只是粗略的估算一下以前的账目并进行预缴,在几年之后累积的问题就会比较严重,而过去的业务因为已经时日已久,凭证、交易对象也都已经没有办法追踪了。部分企业为了弥补这种空白,就只好采用一些不符合会计和税务要求的办法,但很容易引起其他问题。

　　刘天永认为,这些问题主要表现在以下几个方面:第一,收入的确认额上,视同销售行为、价外费用低于真实数额;第二,开发与代建、联合建房之间、以及普通住宅与非普通住宅之间交易实质的掩盖;第三,成本上的虚构委托合同、佣金支出、虚增土地成本;第四,各项目时间处理上的提前或延长(如当期收入、预提)等。这些问题除交易不实外,大部分都表现为会计处理上的瑕疵和账目上的分类错误。

　　长期从事财政理论与税收研究的东北财经大学教授付伯颖认为,虽然目前没有具体的欠税或偷税数据,但根据统计,约有90%以上的房地产企业存在涉税问题。她还说,这种现象绝非一朝一夕所能消除。

　　有业内人士分析,房地产企业偷漏税手法可以称之为“偷税手法大全”,手段五花八门。事实上,每年各地税务稽查部门汇总报送国税总局的的“十大检查案例”中,从来都不会少了房地产企业。据分析,房地产行业本身的特殊性,即项目周期长,成本对象复杂,以及易受外部政策变化影响等,也给偷逃税款提供了土壤。

　　另外,有业内人士认为,地价的飙涨直接加大了房地产开发的成本投入,后续项目开发需要更加充沛的经营资金和实力支撑。而一旦货币政策调整或自身操作失误,资金供给短缺问题就会加大房地产开发商的经营风险,甚至是满盘皆输的惨淡结局。所以,房地产企业或许是想通过逃税,给自己提供一些资金保障,以寻求心理上的安全感。

　　房企应加强账目等方面的合规性

　　对房地产企业进行税务稽查,虽然在不少房企看来已成常态,但是此举依然刺激着房地产市场绷紧的神经,甚至有业内人士担心税务稽查会使部分房地产企业陷于资金断链的风险之中。

　　刘天永认为,房地产企业面临的问题是行业性的普遍问题。专项稽查可能会使一大部分企业受到影响,但这一定程度上也可以通过税务方面的整顿,强化整个行业的合规性,净化竞争环境。一部分企业涉及到补缴税款和滞纳金、交纳罚款的问题,但资金断裂乃至整个经营都受到影响的即使有,也属于少数问题非常严重的情形。

　　有业内人士称,房地产企业应聘请税务专家进行税务风险测试,进行有效的自查和专业评估,以防范和降低税务风险的建议,不少房地产企业的财务主管们并不认同。他们认为,优秀的企业不该是停留在防范税务风险的层次,而是做到真正合理的税务筹划。

　　韩波说,一些在税务筹划方面做得优秀的公司是不怕稽查的,税务法规是刚性的,谁也破坏不了。成熟的公司,早就设立了税务管理岗位,或者聘请外部顾问,税务风险防范是企业日常的工作,不能说上边来了政策,就赶紧“包装”。当然,税务稽查肯定能查出一些心存侥幸的企业。

　　刘天永认为,房地产企业应该从以下两方面着手。首先,加强账目、核算、扣除项目、资产分类上的合规性。因为上面提到的汇算清缴上的时间比较长的问题,企业对会计处理不是非常重视。但是如果能从一开始就对各个要素建立完整的会计制度和强化凭证、档案的保留,在汇算清缴时再针对实际情况作出一些调整,就会比较轻松。

　　其次,专业人员的配备或者外部机构的协助。因为房地产涉税问题涉及的问题比较多,数目也非常庞大,在清算或汇算清缴时涉及的工作量比较大,也容易因为这方面经验的不足而在税务稽查中出现不合规的情况,所以应当有明确的财会人员来负责,当然寻求专业资质的会计、审计机构对相关工作进行把关,也不失为一个不错的选择。

　　记者手记

　　有人称,长期以来,土地出让金收益一直是地方政府倚重的收入,房地产企业的经营状况直接关系到地方财政的充裕程度,地产大佬入驻“富豪榜”意味着相关地方政府的财政收入充盈。也正因此,地方行政部门往往对开发商的违规行为姑息放纵。对于房地产企业因趋利而长期逃税的非法行为,相应的监管却是弱化的,所以,利润高企的房地产企业被指是“纳税侏儒”。可以说,房地产企业大面积的逃税欠税问题为社会树立了极其负面的典型。

　　近几年税务总局一直在强调对房地产行业进行税务稽查,这种做法非常值得肯定,但是我们希望不能雷声大雨点小,一定要采取有效措施达到税务稽查的目的。打击房地产企业逃税冲动,除了税务机构重拳出击外,还需要众多政府部门共同监管。从规制开发商运作模式,到改革地方政府财税体制,只有实行立体化的综合管理,堵住相关制度的漏洞,房地产企业才有可能摘下“纳税侏儒”的帽子。

　　值得一提的是,面对税务局的税务稽查,房地产企业不能心存侥幸心理,不能“临阵磨枪”,政策来时再去“包装”已经为时已晚,应平日主动加强纳税方面的合规性。