标题：[灌水][转帖]央视称房企欠税3.8万亿 任志强批报道愚蠢无知
SOHO中国、万科等众多房企位列“欠税”名单
据央视《每周质量报告》昨天报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。
■算账 房企8年欠税3.8万亿
据专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税。据测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早已包含在消费者的购房款中。按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
央视报道称，李劲松在对国内知名的40多家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应缴未缴的土地增值税。截至2012年12月31日，其中28家房地产上市公司应缴未缴土地增值税总额高达640亿元。应缴未缴土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。
李劲松根据国家统计局、财政部和国家税务总局公布的房地产相关数据，对全国范围内没有征收到位的土地增值税做了分析测算：自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没有达到土地增值税清算条件的项目收入几乎可以忽略。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这就意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。
■分析 欠税房企从中获利不菲
截至2012年12月31日，广州富力地产有58亿元应缴未缴土地增值税，记者就此问题致电富力地产，该公司一名负责人表示，这些土地增值税“没到缴的条件”，满足缴税条件后，就会“有一笔就缴一笔”。该负责人表示，“不是（企业年报）上面挂多少，就要缴多少。”
记者注意到，富力地产等房企虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，却将这部分土地增值税算成公司已经支出的经营成本，也就是说，这些上市公司向股民公布的年报中，所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税。记者追问富力地产为何采取这种完全不合理的计算方式，相关负责人却避而不答。
对于富力地产声称上述土地增值税“还没达到清算征缴条件”的说法，专家称这种解释站不住脚。“应付税金就是你应该缴的税，比如说你算出来应缴1000万元税金，如果你没缴，那就欠税了。”财政部财政科学研究所副所长刘尚希说。
把应付未付土地增值税长期挂在自己的账上，为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢？
招商局地产一位不愿透露姓名的相关部门负责人说，其目的之一是直接获取银行利息，“（这是）公司的一个策略，钱存在银行里，40多亿，我晚一个月缴的话，有多少利息收入？如果我早缴一个月，又损失多少利息？”专业人士指出，开发商把土地增值税攥在手里，不但有利可图，而且获利不菲。以SOHO中国为例，该公司有应缴未缴土地增值税64亿元，存在银行每月可获利息1500多万元，一年就是1.8亿元。
探因 土地增值税征缴很复杂
依据我国法律规定，纳税人未按规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳税款外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金，企业面临的应该是数额惊人的罚款，企业负责人甚至可能需要承担刑事责任。实际情况却是，地产公司并未因此受到任何惩处。
广州富力地产和碧桂园应缴未缴税款分别高达58亿元和72亿元，记者分别就此采访广州市地税局和碧桂园所在的佛山市顺德区地税局，得到的答复都是他们并不掌握这些公司有关土地增值税的数据。
专家告诉记者，由于房地产项目开发周期长，涉及的开发成本又复杂，再加上企业有避税的天性，在相当大的程度上，在税务部门和房地产开发企业之间，相关财务信息是不对称的，税务部门事实上难以避免地处于劣势被动地位。刘尚希表示，土地增值税实际上是一个征管非常复杂的税种，“从理论上讲很好说，但是实际上操作起来非常复杂，成本非常高，很难征到位。”
李劲松表示，有很多房地产公司都在境外注册，“假如说以后它把资产都转移了，公司名存实亡，成了一个空壳公司，这种情况下，不管它账面上欠缴多少土地增值税，国家其实都无从征缴。”
国家税务总局相关官员表示，土地增值税对房地产市场的调控发挥着越来越重要的作用，国家税务总局将对一些违反国家税收法规的恶意行为，进行严厉查处。
□业界回应
任志强发微博称不存在逃税
京华时报记者昨天分别致电央视《每周质量报告》报道中提及的多家“欠税”房企，截至发稿未获正面回应。昨晚，在报道中被指“欠税”的华远地产股份有限公司董事长任志强通过个人微博连发数条帖子做出回应，称土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。他还直指相关报道“愚蠢无知”。
“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。”任志强说，企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴未缴的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不缴，并不违背税法，也非拖欠。
达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上缴的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的缴纳数额，甚至有可能实际上应缴数小于已经预缴的土增税。因此在税法中有“多退少补”的规定。这一规定说明，预算中计提的应缴未缴土增税科目中的数并非为结算时的实际缴税数。
任志强表示，一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应缴未缴数，但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际缴税额。
任志强说，确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。税务部门会在完不成税收增长任务时深查或催税，房企无法偷税、避税。
■名词解释
土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税
|
土地增值税率表 | |||
|---|---|---|---|
|
级数 |
计税依据 |
适用税率 |
速算扣除率 |
|
1 |
增值额未超过扣除项目金额50%的部分 |
30% |
0 |
|
2 |
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分 |
40% |
5% |
|
3 |
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分 |
50% |
15% |
|
4 |
增值额超过扣除项目金额200%的部分 |
60% |
35% |
一般规定
特殊规定
|
国家税务总局 |
| 关于土地增值税清算有关问题的通知 |
|
国税函[2010]220号 |
21世纪网讯 11月24日，央视报道称，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，并列出房企“黑名单”。其中，万科、华侨城、金地等数家位于深圳的大型房企均榜上有名。11月25日，万科、金地等房企回应称，并未“欠缴”土地增值税，央视报道中援引的数据应是“预提费用”。
（图注：央视报道众多房地产企业欠缴土地增值税）
11月25日，作为地方税收的监管部门，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。
地税局：未发现拖欠土增税
中国的土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。该项税收在物业产权转移时产生。而税收的监管主体为企业项目所在地的税务机关。
“暂未发现被点名的企业在深圳存在拖欠土地增值税的情况，”11月25日，杨龙对21世纪网表示，“深圳建立了税收信息化的平台，对符合清算条件的项目按照规定进行，有些房企相当大部分项目在全国各地，不好做整体的评价。”
杨龙进一步解释称，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。
“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。” 杨龙表示，“对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施。”
在清算环节，监管机构须对包括土地出让金，建筑成本和容积率等在内的准确数据进行核查。“要费一定的时间和人力，对项目较多的区税务机关的压力会大很多。”
土地增值税和房产税一向被誉为调控楼市的两项利刃，其中土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管。杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，宽松的监管在调控上是不允许的，“央视报道的现象不能否定，但不能完全同意其中的观点，我们会加强深圳对本地项目的监管。”
首先，深圳市将严格按照国家层面制定的预征率与税率征收，其次，在清算的方式和手段方面，会根据国税总局的要求来做，同时也考虑到企业和城市的实际情况。“今年1-10月份深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年增长14.8%。由于深圳的发展空间有限，政府土地出让招拍挂越来越少，预计税收总额会降，但从管理力度来看是在增加。”
房企称央视“误读”
11月24日，央视《每周质量报告》抛出报道，援引北京执业律师李劲松的分析称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，雅居乐、SOHO中国、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。
在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO 中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。
该报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。当晚，任志强连夜在微博撰写“任八条”驳斥央视报道“愚蠢与无知”。
11月25日，万科对21世纪网回应称，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。世茂房地产一位内部人士也认为央视存在误读，该人士对21世纪网表示，“报道中没弄清楚土地增值税是怎么收的。” 当日，华侨城、金地和招商地产也对媒体回应称，自己并未“拖欠”土地增值税，央视提及的“应交未交”税实际上是“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。
万科进一步解释称，“房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”
世茂房地产内部人士表示，一般项目是预售的，预售之后一般1-2年才交房，地产公司才能确认收入，进行清算。“央视报道中提到的‘应交未交’土地增值税，指的是之前预缴的没交够，后期销售的时候已经留存了，但是没有到结算时间，并不存在拖欠。”（21世纪网 张佳zhangjiacd@163.com 编辑：丁少钿）
名词解释
土地增值税
中国土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。税项于物业拥有权转移时产生。
任八条
一、一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况汇总的，但税是在各项目所在地分别交纳的，总部所在地的税务局当然不了解各地的情况了。各地的税务部门只掌握项目所在地的情况。
二、土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴，按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。
三、企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。
四、达到结算条件时，项目会重新进行结算，并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额，有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额，甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税！因此在税法中有明确的规定为＂多退少补＂。尽管税务部门从来不退，让转冲其他税。＂多退少补＂说明，预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。
五、一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。
六、不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行。这只能说是预缴税后结算的制度结果。企业会高预提，以减少后期风险。如果尾盘处理或降价则必然减少结算时的实际交税额。
七、确实有的项目可能有已达结算条件而未结算的情况。每个税务部门都会在完不成税收增长任务时，深查或催税，开发企业是无法偷僻的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的。那就必然有在超额完成任务后要求缓结算的，税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。税务机关不是傻瓜！
八、开发商敢将应交未交土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性。符合税法的结算规定。延期交税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。尤其是上市公司，更不会为利息而损失股票价值。央视的无知也许给社会会造成更大伤害。
房企公告：
金隅股份公告：欠缴土地增值税说法源于误解
相关报道：
深圳地税局：未发现万科等拖欠土地增值税
多家房企被指欠缴巨额土地增值税，在业内引发了广泛讨论。昨日（25日），上证报记者采访多位有地产项目经验的会计人士后了解到，金额较高的应交土地增值税科目，主要系会计处理与税务处理的差异所致。
据介绍，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税负，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。目前，我国的土地增值税实行四级超率累进税率。
“土地增值税的原理并不复杂，但是在具体的操作上是比较复杂的，从我们项目咨询的经验来看，不同的企业具体的操作方法有所差异，但是一般都遵循预缴、计提和清算三大步骤。”安永中国一位资深税务咨询人士对上证报记者如此表示。
据该人士介绍，房地产开发商一般在项目预售时，都会按项目所在地政府规定的比例，根据销售额预缴土地增值税，不同的地方，预缴比例有所差异，一般在2%至5%的区间之内。在房地产项目销售的过程中，开发商会根据收入与成本配比的原则，分批计提土地增值税。在达到销售率达85%等土地增值税清算条件后，公司再进行土地增值税清算，并根据原先的预缴金额进行多退少补。
“在会计计提与实际缴纳之间通常会存在时间上的差异，这本质上是会计与税法的差异，计提是会计准则的要求，而实际缴纳则需要参看土地增值税条例的具体规定，所以，只要是足额及时计提，不管何时缴纳其实都不会对公司损益表造成大的影响。”一家大型国内会计师事务所的合伙人对记者表示。
例如，在土地增值税的预缴环节，开发商在会计处理上一般会记为现金减少并与预付类资产科目的增加；项目结算时，再根据实际增值额计算应交土地增值税，同时在抵减预缴金额后计入应付款科目；最后，在土地增值税清算时补交土地增值税差额部分，如存在多缴则应由税务部门退回。
从加强土地增值税清算缴纳的影响来看，前述合伙人认为只要预缴率与土地增值税税率差异不大，则不会对地产类企业的利润表形成冲击，而仅会对其短期现金流造成影响。
据国泰君安分析师测试，2008至2012年我国房地产上市公司的计提充分，年均土增税税率为5.7%，从行业平均水平来看，目前新项目的预缴平均比率为2至5%，与实际清算的比例相差不大。同时，随着房地产行业整体毛利率水平的降低，预计预缴和最后清算的差距会越来越小。-------------来源：上海证券报 发布时间：2013-11-26 作者：施浩