成本是收入的函数，成本与房价之差是行业毛利。作为必需品，开发商绝不可一味追逐高附加值（贬意说法是暴利）。房地产企业的住宅项目成本是由开发成本、税费、期间费用构成的。其中开发成本占大头，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施（九通一平）费用、建筑安装工程费。普通的开发项目，开发成本一般都占总成本的80%左右；期间费用占10%，由营销、管理、财务三大费用构成；税费占去10%。从目前主要房地产企业的成本风险分析，主要是因开发周期拖长而形成的“成本累积”风险。财务费用与土地增值税刚性支出逐期叠加，在房价走低的预期下，利润空间就会窄缩，亏损局面便不可避免地来临。

     房地产是与能源、金融、石化、钢铁等行业齐名的资金密集型产业。开发商自有资本的形成渠道极为有限，支撑其业务扩展所需的巨额资金只能依靠负债予以解决。从沪深两市已公布的63家上市房企中期报告披露的信息看，负债总额高达5867.01亿元人民币，有的房企资产负债率达到70%以上，还未加上“隐性负债”——即占用施工单位的建安费。按综合利息率6.5%加以测算，这5000多亿元的负债，每年的财务费用高达381亿元。如果销量萎缩，到期债务无法偿还，就会形成企业财务与银行金融双重风险，从这个意义上看，债务筹划是房企应对变局的重中之重。

空置房问题不仅引起了社会热议，也是房地产企业的重大风险。空置房从财务角度定义，是已经建好但未销售的房屋，形成原因既有等待行情的“捂盘惜售”，也有因房价过高而少人问津。从朝阳区的情况看，在133万平方米空置房中，积压三年以上的是别墅、高档公寓等投资房，约占50%以上。空置房占压开发企业和施工队伍的过量资金，资产成本逐年累积与攀升，极易引发债务链断裂以及与施工单位的法律纷争，如果这些空置房成为诉讼保全的标的物，开发商的处境会更为尴尬。当前人们关注较多的还有“闲置房”。这种房屋已经售出，开发商基本上实现了销售收入，只是业主还没有入住。从开发商的角度看，成本已回收，利润已实现，并不构成财务风险。从购房人的经济负担和社会资源充分利用看，这肯定是一个问题。但投资人能买得起房，作为资产储备下来，其中的风险是分散的。“房产税”的呼声甚高，主要就是针对这种现象而来的。

房地产企业变局序幕已经拉开，每个企业的战略调整应及时跟进。我国城市化进程的加速，产业升级步伐的加快，宜居城市建设的普遍开展，都为房地产企业展示了辉煌而广阔的发展前景。应当在城乡统筹发展中确定产业机会；在产业升级中寻求生存空间（工业地产）；在城市化之中拓展生存空间（商业地产），在满足中低收入住房需求的“民生工程”中有为有位，重构房地产企业与民众血肉相连的社区关系。这是每个房地产商的CEO与CFO都应算明白的“大账”。